빌딩 투자는 연예인들의 대표적인 재테크입니다. 심심치 않게 연예인들이 빌딩을 샀다는 소식이 들려오는데요. 그런데 최근 유명 연예인들이 잇달아 건물을 팔고 있습니다. 지난 3월, 우리나라의 대표 미녀 배우 김태희는 2014년 132억 원에 샀던 빌딩을 203억 원에 팔았는데요. 김태희뿐만 아니라 하정우, 소유 등 많은 스타들이 소유하고 있던 빌딩을 팔았습니다. 오늘은 이 이유가 무엇일지 알아보도록 하겠습니다.

유명 연예인들
잇달아 빌딩 매각

올해 들어서 연예인들의 건물 매각 소식이 이어지고 있는데요. 지난 3월, 배우 김태희는 132억에 샀던 서울 강남구 역삼동의 빌딩을 203억 원에 매각하면서 71억 원의 시세차익을 올렸습니다. 배우 하정우는 2018년 73억 원에 매입했던 서울 강서구 화곡동 스타벅스 건물을 지난 3월에 매각했죠. 건물 가격이 119억 원까지 오르면서 2년 8개월 만에 약 46억 7000만 원의 시세차익을 거뒀습니다.

손지창·오연수 부부는 15년 전에 매입한 서울 강남구 청담동 빌딩을 지난 2월에 팔았습니다. 약 110억 원 수준의 시세차익을 올렸죠. 가장 최근에는 가수 소유가 건물을 32억에 매각하면서 16억 원 이상의 시세 차익을 보았습니다. 2016년 소유는 서울 마포구 연남동의 단독 주택을 15억 7000만 원에 매입해 리모델링하여 꼬마 빌딩으로 중축했는데요. 이를 통해 매입가의 2배 정도 되는 차익을 얻은 것입니다.

최근 급증한 빌딩 거래

이처럼 최근 빌딩 거래가 증가했습니다. 특히 중소형 빌딩 거래가 눈에 띄게 증가했습니다. 올해 1분기에 거래된 중소형 빌딩의 거래 금액은 2조 6700억 원을 돌파했는데요. 전년 동기 대비 70% 이상이 증가한 금액입니다. 거래 건수 또한 307건으로 작년 1분기 188건에 비해 64%가 증가했습니다.

그중 가장 거래가 활발한 것은 50억 원 미만의 ‘꼬마 빌딩’입니다. 꼬마빌딩은 건물 전체를 하나의 소유권으로 거래할 수 있는 일반 건물 중 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 보통 50억 원 이내의 가격대의 빌딩을 뜻합니다. 지난 1분기 거래된 매물 중 140건이 꼬마 빌딩 매매 건으로 전체 거래량의 45.6%를 차지하는데요. 이렇게 갑작스럽게 빌딩 거래가 활발해진 것은 여러 가지 복합적인 이유가 작용했습니다.

아파트 대출 막히자
빌딩으로 몰린 투자자들

일반적으로 빌딩에 투자하는 것은 수십억 원대의 자금이 필요하기 때문에 경제적으로 부담이 심했습니다. 하지만 최근 집값이 폭등하고 주택, 아파트에 대한 부동산 규제가 심해지면서 대출길이 막혔습니다. 그러자 차라리 빌딩에 투자하겠다는 투자자들이 많아진 것입니다. 15억 이상의 강남 아파트를 매매하려면 대출이 불가능하지만 50억 정도 되는 꼬마 빌딩은 80%까지 대출받을 수 있었기 때문에 10억만 있으면 빌딩을 매입할 수 있었죠.

더불어 저금리가 계속되어 대출에 대한 부담이 줄어든 것도 한몫했습니다. 비주택 건물의 경우 상호금융권에서만 상한이 있었을 뿐 타 은행에선 규제가 없어 은행의 판단에 따라 담보인정비율(LTV)이 80% 수준까지 가능했는데요. 이를 통해 대출을 끼고 건물을 사면 레버리지를 극대화하면서 임대 수익과 매각 차익까지 얻을 수 있었죠. 이 때문에 세금이 부담되었던 다주택자들이 아파트를 팔고 종잣돈을 모아 건물을 사는 경우도 있었습니다.

게다가 과거에는 임대인과 임차인 간의 권리관계에서 비롯한 갈등 때문에 빌딩 거래 과정이 복잡했지만 최근 코로나19의 여파로 빌딩의 임차인들이 폐업하는 사례가 늘었습니다. 그만큼 공실이 생기고 권리관계가 복잡하지 않은 빌딩들이 많아졌는데요. 권리관계가 깨끗해 매매가 수월해지면서 빌딩에 대한 수요가 늘어난 것입니다.

꼬마빌딩 LTV 규제 시작

하지만 이렇게 빌딩 거래가 활발히 이루어지고 있음에도 불구하고 연예인들은 잇달아 건물을 매각했죠. 그 이유는 바로 비주택에 대한 대출 규제가 시작되었기 때문입니다. 지난 5월 17일, 전 금융권에서 꼬마 빌딩을 포함해 토지, 오피스텔, 상가 등 비주택에 대한 LTV 규제가 시행되었습니다. 앞으로는 비주택을 매입할 때는 LTV가 70%로 제한됩니다.

여기에 7월부터는 ‘토지거래허가구역 내 LTV 40%’ 규제가 실시될 예정입니다. 특히나 꼬마 빌딩 거래가 가장 활발히 이루어지는 강남, 송파 등이 토지거래허가구역으로 묶여있는데요. 빌딩을 사려면 매입가의 60%를 가지고 있어야 하기 때문에 부담이 될 수밖에 없죠. 따라서 빌딩에 대한 대출 규제로 인해 거래가 줄어들거나 가격이 내려가기 전, 빠르게 건물을 매각한 것입니다.

빌딩 매매에 대한 규제가 시작되면서 빌딩 시장에 큰 변화가 일 것으로 예상됩니다. 전문가들은 자금이 상대적으로 부족한 개인투자자는 줄어들 것이라고 예상하고 있습니다. 또한 강남권 아파트가 그랬듯, ‘현금 부자’들만 시장에 유입될 가능성 있다고 전했습니다. 한편 일각에서는 토지거래허가지역을 제외하면 기존 LTV와 최대 10%P 정도밖에 차이 나지 않고 여전히 비주택 시장은 주택 시장에 비해 대출에 유리하기 때문에 빌딩에 대한 인기는 계속될 것이라고 주장하고 있습니다.