고작 몇 년 전만 해도 20억 원 건물을 현금 6억 원만 있어도 매입할 수 있었습니다. 은행 대출에 임차인 보증을 더해 매입했기 때문인데요. 당시에는 그렇게 매입해도 부동산 가격이 올라 수십억 빚을 지고도 수억 원 시세차익을 얻을 수 있었습니다. 덕분에 상가 건물 가격이 폭등했죠.

이런 시세차익은 임대 수익이 어느 정도인지, 입점한 임차인이 우량한지에 따라 크게 차이가 납니다. 특히 스타벅스가 입점한 건물은 시세 상승률이 높아 건물주들 사이에서 입점 경쟁이 붙을 정도였는데요. 최근 건물주들의 스타벅스 창업 상황이 전과 달라진 것으로 나타났습니다.

한때 대세, 스타벅스 건물주

스타벅스는 직영점으로만 운영됩니다. 일반인은 창업할 수 없죠. 실제로 스타벅스 공식 홈페이지에는 “스타벅스는 개인이 운영하는 가맹점이 없습니다. 모든 매장은 본사에서 직접 운영, 관리하는 직영점으로만 운영되고 있습니다. 따라서 개인이 투자, 운영하실 수 있는 가맹점, 체인점 형태는 불가능함을 알려드립니다.”라고 명시되어 있습니다.

하지만 건물주는 한정적으로나마 스타벅스 창업 효과를 누릴 수 있는데요. 바로 ‘스타벅스 입점 제의’ 덕분입니다. 스타벅스에 자신의 건물에 입점하는 게 어떻냐고 제안하는 것이죠. 이 경우 스타벅스는 상권을 분석한 뒤 입점 여부를 결정하는데요. 임대 계약 방식 중 입점 매장 매출에 비례해 임대료는 받는 ‘수수료 방식’이 있어 한때 건물주만 가능한 스타벅스 창업이란 이야기가 돌기도 했죠.

건물주가 직접 나서 스타벅스 입점을 요구하는 건 그만큼 스타벅스가 우량 임차인이기 때문입니다. 무엇보다 타 브랜드와 추종을 불허하는 ‘집객효과’가 우수하죠. 집객효과는 손님을 얼마나 끌어들이는가 하는 것입니다. 스타벅스는 고객이 검색해서 찾아올 정도로 집객효과가 높아 다른 층 임차인을 들이기에도 좋고 임대료와 건물 차제의 가치까지 상승시키는 데 큰 도움을 주죠.

창업 문의에 돌아온 ‘대답’

그런데 요즘 스타벅스 ‘입점 제안’을 한 건물주들은 곤욕을 면치 못하고 있습니다. 스타벅스의 입점 조건이 이전보다 훨씬 까다로워진 것인데요. 사실 이미 스타벅스가 들어갈만한 어지간한 상권에 스타벅스가 입점해 있어 벌어진 일입니다. 현재 스타벅스는 강남구에만 80개가 넘는 매장을 운영하고 있죠.

특히 스타벅스는 전 지점 직영점으로 운영하고 있어 가맹점 거리 제한을 받지 않습니다. 번화가에서 건물 하나 건너, 길하나 건너 스타벅스를 종종 볼 수 있는 이유죠. 그러다 보니 스타벅스도 새로 들어갈만한 곳이 마땅치 않은 상황입니다. 이미 들어갈만한 상권에 다 입점해 있기 때문이죠. 때문에 입점 제안한 대부분의 건물주는 입점이 불가하다는 대답을 받곤 합니다.

외면받는 스타벅스

한편 최근 건물주들 사이에선 스타벅스 외면 현상이 일고 있습니다. 이는 스타벅스 특유의 낮은 임대료가 한몫했는데요. 스타벅스는 자사 브랜드 효과가 있는 만큼 그간 낮은 임대료에 입점해왔습니다. 수수료 방식도 수수료율을 지속적으로 낮춰왔죠. 한 상권 분석가는 “2019년 기준 한국 스벅 매출이 1.8조다. 1300개 매장이니 매장당 월 1.1억 원 매출을 내는 셈이다. 그런데 평균 임대료는 매출의 13%밖에 안된다.”라고 전했습니다.

스타벅스가 대체로 1층에 자리한다는 점을 고려하면 매출의 13%는 사실 높은 임대료가 못됩니다. 특히 ‘미쳤다’라고 평가되는 서울 부동산을 고려하면 사실상 손해 보고 임대주는 셈이죠. 그나마 과거에는 임대료가 낮아도 스타벅스가 주는 건물의 가치 상승이 이를 상회했었는데요. 최근에는 이마저 기대하기 어렵다는 평가입니다. 한 전문가는 “일단 스타벅스가 너무 많다”라고 꼬집었습니다.

부동산 시장이 얼어붙은 것도 한몫했습니다. 정부의 잇따른 규제와 공시지가 현실화로 상가 수익률은 나날이 감소하는 추세입니다. 이어 코로나19까지 덮치며 스타벅스도 매출 타격을 입어야 했죠. 그나마 타 임차인에 비해 스타벅스는 매출 방어에 선방하고 있는 모양새인데요. 그럼에도 불구하고 과거와 같은 건물 가치 상승은 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 분석입니다.

제2의 스벅은 어디?

그간 우량 임차인으로 평가받았던 임차인은 스타벅스 외에도 은행, 산부인과, 웨딩홀 등이 이었습니다. 모두 집객효과가 높은 임차인이었는데요. 은행은 IT 기술의 발전으로 집객효과가 크게 떨어진 데다 지점을 줄이고 있어 안정성이 크게 떨어지죠. 비혼이 늘고 저출산 기조가 심해지는 요즘 산부인과와 웨딩홀 또한 언제 폐점할지 몰라 건물주 사이에선 오히려 기피되고 있습니다.

최근 건물주들은 집객효과와 안정성으로 건물 가치를 높일 ‘제2의 스타벅스’를 찾고 있습니다. 이에 한 상권 전문가는 “맥도날드, KFC, 파리바게뜨, 베스킨라벤스를 추천드리지만 사실상 스타벅스만큼 힘 있는 브랜드는 없는 게 현실”이라고 전했습니다.