창업에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 무작정 뛰어든다고 성공할 순 없죠. 창업 전부터 치밀한 설계가 필요합니다. 그중에서도 입지는 “자리가 70%”라는 말이 있을 정도로 중요한 요소입니다. 그런데  꼭 동네마다 1년도 안 돼 망하고 다시 들어오는 자리가 있죠. 흔히 ‘망하는 자리’로 불리는데요. 좋다고 들어갔다 망해 나오는 이 자리, 특징을 알려드립니다.

입지 좋은데… 망하는 자리

동네마다 하나씩 ‘망하는 자리’가 있습니다. 상권상 보면 좋은 위치거나 바로 옆 건물과 별 차이가 없죠. 때문에 ‘망하는 자리’하면 골목에 있거나 사람들 눈에 띄지 않는 등 각종 입지 조건을 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 망하는 자리는 일반적으로 좋은 자리로 평가되는 곳에도 형성됩니다. 대로변이나 코너 건물 등 ‘좋은 입지’ 평가를 받는 곳이 대표적이죠.

입주한 업체마다 망하고 나가 동네 사람들 사이에선 ‘장사하면 안 되는 곳’이라는 인식이 있습니다. 그런 만큼 세입자를 유도하기 위해 임대료를 낮추죠. 기존 세입자도 나가고자 하기에 권리금이 없거나 적습니다. 그래서 돈이 부족한 청년 창업가나 퇴직한 신규 창업자가 주로 입주하는데요. 얼마 못 버티고 나가 ‘망하는 자리’를 입증하죠.

대표 특징은?

망하는 자리의 특징은 ‘구경하기 좋은 길’입니다. 동네 상권 창업에서 가장 많이 하는 실수는 동네 사람이 다니는 길을 파악하지 않고 인근 유동인구만 본다는 점입니다. 전문가는 동네 장사에서 가장 중요한 것이라 말했습니다. 주변 유동인구가 아무리 많아도 ‘가게로 바로 들어올 수 있는 길’에 사람이 지나지 않으면 무의미하다 전했습니다. 멀리서 서로 구경만 하고 지나는 것이죠.

한 창업 카페 회원은 ‘망하는 터’에 창업하지 말라며 다음 같은 글을 남겼습니다. 그는 “여기 말고 두세 군데 봤는데 위치도 나쁘지 않고 가격도 저렴했다. 망하는 자리라는 말은 들었는데 업종도 다르고 잘 할 자신도 있었다”라며 “그런데 사람이 안 지나간다. 이상하게 사람들이 맞은편 길로만 다녔다. 고작 1차선 하나 있는데 사람이 그렇게 안 왔다”라고 적었습니다.

동네 사람들은 가장 효율적으로 이동하는 루트를 가지고 있습니다. 그 이상 매력적인 요소가 없다면 굳이 그 길을 벗어나지 않죠. 벗어나게 하려면 그 이상의 유인책이 필요합니다. 이벤트 현수막이 대표적이죠. 덕분에 개업 할인 등을 제시한 창업 초기엔 이상함을 잘 깨닫지 못합니다. 덕분에 일반적으로 ‘망하는 자리’에 들어간 창업자들은 이상한 점을 깨닫는데 약 1~2달이 걸립니다. 이후 매출이 급락하죠.

피하려면 ‘이것’ 확인하라

타지 사람이 망하는 터를 피할 방법은 없을까요? 가장 쉬운 방법은 ‘직접 가서 보는 것’입니다. 적어도 하루 동안 그 길 앞에서 사람이 얼마나 지나는지 체크하는 것이죠. 이는 창업 컨설턴트가 많이 사용하는 방법입니다. 다만 한 전문가는 “사실 그냥 동네 사람한테 물어보면 됩니다. 망하는 자리라면 넘기세요. 그게 제일 빠릅니다”라고 첨언했습니다.

자리에 맞는 ‘업종’이 있다?

망하는 터가 항상 망하진 않습니다. 실제로 매번 입주하는 가게마다 망했던 곳에 특정 가게가 들어오자 확장에 분점까지 낼 정도로 잘 됐다는 의견도 있죠. 컨설턴트는 “개인의 장사 능력에 따른 것”으로 일축했습니다. 같은 이유로 일부러 ‘망하는 터’를 찾는 창업자도 있다고 밝혔죠. 임대료가 저렴한 만큼 다른 터보다 수익이 높고, 잘 키우면 권리금을 높게 받고 팔 수 있기 때문입니다. 

결국 ‘망하는 자리’는 위치는 좋지만 사람이 지나지 않는 길입니다. 전문가들은 “도깨비 터 등 풍수지리 말하는 분들이 많은데, 망하는 자리에서 성공하고 싶다면 자리에 맞는 특정 업종이나 풍수지리보다 개인의 장사 능력 높이는 게 우선’이라고 전했습니다.