전세난으로 서울 전셋값이 치솟고 있습니다. 덩달아 경기도 전셋값까지 치솟고 있는데요. 그마저도 전세 물량을 구하지 못하는 게 현실입니다. 그나마 부모님이 다주택자이거나 임대 사업을 하고 있다면 그중 한 개 부동산에 들어가 살면 되지 않을까 싶죠. 부모 집이니 월세, 전세도 없이 돈도 수월하게 모을 수 있을 테니까요.

하지만 의외로 이렇게 하는 사람은 많지 않습니다. 세금이 어마 무시하기 때문인데요. 세금이 높아봐야 월세와 전세만 하겠느냐 싶지만 직접 행동으로 옮겨본 이들은 고지서를 받고 경악을 금치 못했습니다. 세금이 얼마이길래 공짜 집을 마다하는지, 조금 더 알아보시죠.

내 부동산 내 멋대로 못한다

개인의 자신의 자산을 활용하는 건 자유입니다. 그렇다면 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 공짜로 임대해 줄 수도 있지 않을까요? 정답은 ‘할 수는 있다’입니다. 부모는 임대 소득을 얻지 못하겠지만 자녀들이 미래 자산을 위해 돈 모으는 걸 도울 수 있죠. 하지만 우리나라 세법은 이를 부동산 무상사용으로 분류하고 있습니다.

이 경우 우리나라 국세청은 부모에게 임대 소득세를, 자녀에게는 증여세를 과세합니다. 이는 자녀가 임대료를 지출하지 않은 것이 부모가 임대료만큼을 ‘증여’한 것으로 보기 때문입니다. 이때 임대료는 법이 정한 적정 임대료를 기준으로 합니다. 부동산 무상사용 기간은 5년을 기준으로 하는데요. 5년을 초과하는 경우 그때부터 다시 5년을 기준으로 세금을 계산해 부과합니다.

그렇다면 무상사용에 대한 세금은 어느 정도일까요? 가령 15억 원어치 부동산을 자녀가 모상으로 5년 동안 사용했다면 자녀가 내야 할 증여세는 1억 1372만 원에 달합니다. 이때 10년 주기인 직계존비속 간 공제 5000만 원을 적용받으면 약 6372만 원을 내게 되는데요. 주민세 10%까지 포함하면 공제 후 증여세는 약 7000만 원에 달합니다. 부동산 증여도 아닌 ‘부동산 무상사용’에 대한 증여세로 말이죠.

사실 대부분 공짜입니다

다만 실제 세금을 내는 건 일부 초고가 부동산에 한정됩니다. 이는 부동산 무상사용 이익 과세 기준이 1억 원이기 때문인데요. 이를 초과하려면 부동산 가액이 약 13억 1800만 원 이상이어야 합니다. 그 높다는 서울 아파트 중윗값이 9억 원, 평균값이 10억 원임을 감안하면 그 이상의 고가 아파트에 거주할 때나 무상사용에 대한 증여세가 과세되는 셈이죠.

심지어 아파트는 자녀가 임대해 실제 거주할 경우 부모에게 부과되는 소득세까지 과세되지 않습니다. 10%의 부가가치세 또한 우리나라 세법에서 주택임대를 부가가치세 면세 대상으로 두고 있어 부과되지 죠. 사실상 공짜 거주가 가능한 셈입니다.

월세 10만 원에 주면 어떨까

그렇다면 아파트 가격이 13억 1800만 원을 넘을 시 ‘무상’만 아니면 될까요? 예를 들어 매매가 23억 원의 청담 아이파크를 보증금 없이 월 10만 원에 부모님으로부터 임대하는 것이죠. 2020년 9월 기준 청담 아이파크의 임대 시세는 보증금 8억, 월세 240만 원입니다.

이처럼 적정 임대료보다 낮은 금액에 거래가 이뤄질 경우에도 자녀에게는 증여세 부과됩니다. 이 또한 적정 임대료와 ‘낮은 임대료’ 간의 차이를 증여로 보기 때문이죠. 이때 증여세는 1년 단위로 계산되는데요. 임대료가 1000만 원 이상이어야 부과됩니다. 청담 아이파크는 임대료 1000만 원 이상으로 과세 대상입니다. 다만 부모님께 제공되는 소득세는 자녀 실 거주 시 부과되지 않습니다.

부모님 땅에 내 건물

사실 비싼 건 건물이 아니라 땅입니다. 그렇다면 부모님 땅에 자녀가 건물을 짓는다면 어떨까요. 대표적으로 이태원에 있는 호텔신라 이부진 사장의 단독주택은 아버지 삼성 이건희 회장의 땅 위에 지어진 건물입니다. 공시지가만 2019년 기준 79억 원에 달하죠.

이처럼 자녀가 부모의 토지를 사용하는 경우에는 임대료의 일종인 ‘토지 사용료’를 지급해야 하는데요. 토지사용료는 개별 공시지가의 5~7%를 적절 금액으로 평가하고 있습니다. 해당 금액으로 계산한 이부진 사장의 토지 이용료는 1년 약 4억 원에 달하죠. 토지 사용료를 이보다 적게 내거나 아예 내지 않는다면 역시 각각 증여세와 소득세, 부가가치세가 과세됩니다.