출처 : 백과사진첩

‘강남불패’라는 말이 있습니다. 정부가 강력한 부동산 가격 안정 정책을 쓰고, 아무리 국내외 경기가 요동쳐도 강남 주요 아파트 가격은 떨어지기는커녕 꾸준히 오르는 현상을 뜻하죠. 지난 9.13 부동산 대책 발표 직후에는 다주택 보유자들이 평범한 여러 채 대신 ‘똘똘한 한 채’를 지키겠다고 나서, 오히려 강남 지역 고가 아파트들의 가격이 치솟는 현상까지 벌어졌는데요.

출처 : 조선일보

물론 이런 흐름은 현재 다소 주춤한 형세지만, 전국에서 가장 부동산 가격이 높은 지역이 강남구라는 사실만은 여전히 변하지 않았죠. 이렇게 날고 기는 강남 아파트들 사이에서 낙후된 시설과 재개발 지연에도 불구하고 높은 가격을 유지하는 아파트가 있다는데요. 바로 대치동 8학군의 상징, ‘은마 아파트’입니다.

영동 아파트지구 개발 기본계획


출처 : 코리아데일리

강남이 한때는 논, 밭이었다는 사실은 다들 알고 계실 겁니다. 소양강댐 건설 이전에는 한강물이 범람하는 침수지역이라, ‘남편 없이는 살아도 장화 없이는 못 산다’는 말이 나올 정도였다는데요. 이런 강남 지역에 본격적으로 아파트가 들어서기 시작한 것은 1976년 이후의 일입니다. 서울특별시는 1976년 말, 강북에 집중된 인구를 분산하고 주택문제를 해결한다는 명목으로 ‘영동 아파트지구 개발 기본계획’을 수립했죠. 이후 도시계획법의 절차에 따라, 서울시 및 공공기관의 주도로 강남에 대단지 아파트들이 들어서기 시작합니다.

은마 아파트 역시 이런 강남지역 개발의 일환으로 지어졌습니다. 민간 건설 사업자인 ‘한보주택’에서 부지를 헐값에 사들인 뒤, 주거 용지로 용도를 변환해 4,424세대의 대규모 단지 아파트를 건설한 것이죠. 1979년 9월 준공한 은마 아파트는 같은 해 12월 입주를 시작합니다.

평당 68만 원, 허허벌판 속의 아파트


명문 고등학교와 대치동 학원가에 인접한 현재의 은마 아파트의 입지는 꽤나 매력적입니다. 하지만 입주 당시만 해도 새로 낸 도로들 외에는 주변에 아무것도 없는, 그야말로 허허벌판 속 아파트였는데요.

분양가도 당연히 지금과는 비교할 수 없을 만큼 저렴했습니다. 2차 은마 아파트 분양을 위한 당시 브로슈어를 보면 평당가가 68만 원인 것을 알 수 있는데요. 31평형과 34평형이 있으니, 2천1백만 원~2천3백만 원 수준에서 아파트 한 채 구입이 가능했던 겁니다. 물론 80년대 초 일반 사무 관리직의 평균 급여가 12~13만 원 수준이었음을 감안하면, 당시로서는 이 역시 높은 가격이었습니다. 무주택 서민을 위한다는 명목으로 주택자금을 융자 받아 건설했음에도 불구하고 규모가 지나치게 크고 가격이 비싸 무주택 서민을 외면했다는 비난을 받기도 했죠.

강남과 함께 떠오른 은마 아파트


사실 은마 아파트를 비롯한 강남 지역 아파트 가격의 폭발적인 상승은 어느 정도 예견되어 있었습니다. 서울과 부산을 잇는 경부고속도로, 경부고속도로의 진입 관문 역할을 하는 한남대교가 이미 완공된 상태였고 은마아파트 완공·입주와 비슷한 시기에 지하철 2호선도 개통했죠.

출처 : 오마이뉴스

명문 고등학교의 강남 이전 역시 강남지역 집값 상승에 영향을 주었습니다. 경기고등학교는  1972년 문교부의 발표에 따라  1976년 강남구 삼성동으로 이전합니다. 휘문고는 개발제한 구역으로 묶여 있던 재단 부지를 활용하기 위해 1978년 1월 강남구 대치동으로 자리를 옮기죠. 이후 1989년까지 한강 이남으로 이전한 고등학교는 총 18개, 그중에서 강남 4구라 불리는 서초, 강남, 송파, 강동구로 이전한 학교는 15개입니다. 서초구, 강남구를 아우르는 8학군 안으로 명문대 진학률이 높은 고등학교들이 모여들기 시작한 것이죠.

출처 : 이데일리

이런저런 이유들과 맞물려 강남지역 인구도 폭발적으로 늘어났습니다. 1970년부터 1999년까지 서울 인구는 550만에서 1030만 명으로  거의 두 배가량 늘었는데요. 그중 강북 인구가 1.2배 증가한 데 비해, 강남 인구는 4.2배나 증가했죠. 자연히 아파트 가격도 고공행진을 계속할 수밖에 없었는데요. 1988년 이미 최초 분양가보다 2 배 이상 올랐지만 여전히 같은 평수의 강북 중심지의 주택 가격을 따라잡지 못하던 은마 아파트는 2007년 11억 5천만 원의 매매 상한가를 기록했죠. 네이버 부동산에 따르면 은마아파트의 현재 매매가는 평수에 따라 15~17억 원 선을 형성하고 있습니다.

강남불패는 계속될까


출처 : 중앙일보

은마아파트의 가격이 이렇게 수직 상승할 수 있었던 데에는 1996년부터 추진되어 온 재건축 계획의 공도 적지 않습니다. 하지만 은마 아파트의 재건축이 과연 언제 이루어질 수 있을 것인가에 대해 확답을 내놓을 수 있는 사람은 많지 않은데요. 서울시가 번번이 은마 아파트의 재건축 계획을 퇴짜 놓고 있다는 것이 가장 큰 이유입니다. 기존 49층 초고층 재건축 계획이 반려되자 주민 투표를 거쳐 35층으로 계획을 수정했지만, 이 역시 보류 판정을 받았죠.

출처 : SBS 뉴스, 서울파이낸스

이런 흐름에 따라 은마 아파트의 매매가에도 변동이 일어나기 시작했습니다. 2018년 9.13 대책 발표 당시 18억 5천만 원을 호가하던 은마 아파트 가격은 지난달 16억 6천만 원 정도에 거래되어, 2억 원 정도의 하락세를 보여주었는데요. 물론 지난해 9월이 특수한 상황이고 9.13이전의 매매가와는 큰 차이가 없다는 주장도 있지만, 공시가격 인상에 따라 큰 폭으로 줄어든 아파트 거래의 영향을 앞으로도 무시할 수는 없으리라는 관측도 나오고 있는데요.  은마 아파트의 재건축안은 언제쯤 받아들여질지, 강남 8학군의 불패신화는 계속될지 귀추가 주목되는 시점입니다.