요즘 로또보다 신규 분양이 낫다는 말이 나옵니다. 로또 당첨액이 비교적 낮아진 것도 있지만, 부동산 시장과 정부 정책의 불협화음이 새로운 기회를 제시한 덕분입니다. 분양가와 주변 시세 간의 차이가 클수록 수익은 더 높아지는데요. 최근 이 차이가 무려 10억 원에 달하는 ’10억 로또’ 아파트가 대거 등장할 예정입니다.

분양만 받아도 10억 원 이득

성수동 아크로 서울 포레스트 3가구 무순위 청약에 26만 4625명이 몰렸습니다. 2017년만 해도 1순위 청약 경쟁률은 평균 2 대 1에 불과했는데요. 당시 분양가는 전용 97㎡가 17억 원으로 연예인 아파트로 유명한 인근 트리마제 84㎡ 15억 원 보다 높았습니다. 고분양가 논란이 일며 일부 주택형 매물은 주인을 찾지 못했죠.

인근 아파트와 비슷하거나 보다 높았던 서울숲 아크로 포레스트가 왜 ‘로또 아파트’가 됐을까요? 그 이유는 아파트 건설 동안 인근 아파트 가격이 크게 올랐기 때문입니다. 15억 원이던 트리마제 84㎡는 최근 29억 원에 거래가 이뤄지고 있습니다. 서울숲 아크로 포레스트는 트리마제보다 신축인데다 평형도 넓은 만큼 트리마제보다 시세가 높게 형성될 것으로 추정됩니다.

만약 트리마제와 84㎡와 가격이 같아도 분양가 17억 원과 10억 원 이상 차이 나는 격인데요. 각종 세금부터 공인 중개 수수료를 포함해도 7~10억 원의 시세차익이 예상됩니다. 이처럼 부동산이 급등한 지역은 큰 시세 차익을 거두며 ‘로또 분양’ 아파트 취급을 받았는데요. 부동산 규제가 심한 최근에는 규제로 인한 ‘로도 분양’이 떠오르고 있습니다.

새로운 ‘로또 분양’ 등장

지속적으로 우상향 한 집값을 잡기 위해 현재 다양한 부동산 규제가 적용되고 있습니다. 그중에서 논란이 된 분양가 상한제는 강남권 재건축 아파트를 통한 부동산 시세 급등을 제한하고자 만들어진 규제입니다. 하지만 이 제도로 인해 인근 시세가 그대로임에도 수십억 수익을 얻을 수 있게 되었습니다.


분양가 상한제가 아니더라도 재건축 아파트는 LH 보증을 받기 위해 LH가 권고하는 분양가를 따르게 되는데요. 최근 LH는 재건축 아파트의 분양가를 인근 아파트 시세보다 낮게 잡고 있습니다. 덕분에 분양 당첨자는 해당 입지의 신축 아파트를 인근 아파트보다 저렴한 가격에 분양받고, 전매 제한 기간이 끝나면 인근 시세로 회복된 아파트를 매각해 수억, 수십억 원의 시세차익을 거둘 수 있게 되었죠.

덕분에 분양가 상한제가 시행되는 2020년, 서울에 공급될 2만여 가구의 분양 매물은 지역에 따르지만 로또 아파트가 될 예정입니다. 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’는 이미 10억 원 시세차익이 예상되는 곳입니다. 3.3㎡당 분양가가 4849만 원에 책정됐지만, 인근 2020년 준공된 반포센트럴자이의 평당 가는 3.3㎡당 8092만 원 수준입니다. 역시 10억 원 이상의 시세차익이 예상되고 있죠.

떨어진 재건축의 인기

과거 재건축은 큰 이득을 얻는 투자수단이었습니다. 그 유명한 은마 아파트의 가격이 높은 것도 은마아파트가 재건축될 가능성이 높기 때문입니다. 재건축될 정도로 낡은 아파트는 과거 기술의 한계로 층수가 낮아 호수당 대지면적이 넓습니다. 재건축을 통해 층수와 세대수를 늘리고, 신축 프리미엄을 적용받아 수억~수십억 원의 차익을 남길 수 있었죠.

재건축 세대수가 늘면 그만큼 많은 세대를 분양할 수 있습니다. 이 일반 분양 물량을 고가에 필수록 조합원은 높은 수익을 얻을 수 있죠. 반면 분양가가 낮아지면 오히려 재건축을 위해 조합원들이 재건축을 위한 추가 비용을 분담해야 하는 일이 생깁니다. 추가 지출이 늘면 그만큼 조합원의 수익이 줄어들게 되죠.


가령 3.3㎡ 2910만 원으로 예상보다 분양가가 낮게 책정된 둔촌 주공은 조합원의 항의가 빗발치고 있습니다. 분양가가 낮아진 만큼 조합원의 분담금이 높아져 1.2억 원을 추가로 납부해야 하기 때문이죠. 과거 분양가 제한이 없을 때는 인근 시세와 비슷한 가격에 분양가가 결정돼 분양 당첨자보다 조합원의 수익이 컸지만, 분양가 제한으로 상황이 정반대가 된 것입니다.

르엘 신반포 파크애비뉴뿐만 아니라 2020년 청약에 나설 서울 주요 단지 중 대다수가 로또 분양이 될 예정입니다. 올해만 서울에는 약 4만 6000가구가 공급될 예정인데요. 그만큼 시세보다 저렴한 ‘로또 분양 아파트’를 손에 넣기 위한 경쟁이 한층 치열해질 것으로 예상됩니다.